Este Informe Técnico de Patología tenía como objetivo identificar los vicios y defectos constructivos existentes en las zonas comunes de una urbanización situada en Las Rozas (Madrid), así como cuantificar los daños generados en el edificio y proponer soluciones viables de actuación. La mayor parte de la patología detectada durante la visita de inspección, realizada el día 04 de junio de 2021, se concentraba en el garaje subterráneo y en las zonas peatonales exteriores de la urbanización.

La nosología presente en los elementos constructivos era muy variada, desde humedades de filtración y eflorescencias presentes en las paredes y techos del aparcamiento bajo rasante, Una de las zonas más deterioradas era el forjado superior del garaje, que presentaba oxidación parcial de la armadura positiva y desprendimiento de la capa de recubrimiento de hormigón. Las humedades habían provocado grandes grietas y fisuras que afectaban a las escaleras de acceso al garaje, e incluso, a algunas de las vigas de canto mencionadas. El origen dicha patología era diverso, pero principalmente estaba causado por la filtración de agua desde las zonas pavimentadas exteriores. El pavimento original se había recubierto con una nueva capa de pavimento de baldosas de gres, alterando las pendientes de desagüe y provocando discontinuidades que impedían la evacuación de agua de lluvia hacia los sumideros. Las raíces de algunos árboles cercanos habían levantado parte del pavimento y las láminas impermeabilizantes de las jardineras se encontraban en muy mal estado, completamente degradadas por la incidencia directa del sol.

Por último, la existencia de una serie de bandejas metálicas, instaladas con el objetivo de desviar el agua captada en las goteras hacia el sistema de canalización de pluviales del edificio, no hacía más que agravar el problema. Estas bandejas de recogida del goteo, colgadas del techo, sobre los aparcamientos, impedía la evapotranspiración del agua acumulada en las zonas afectadas por la humedad. Además, los tubos de desagüe a los que se conectaban las bandejas habían flectado con el tiempo, acumulando agua en su interior. La deficiente ventilación del parking (que no contaba con un sistema de ventilación mecánica) reforzaba esta problemática.

Las propuestas de intervención se podían resumir en: mejorar la ventilación del garaje, instalando un sistema de ventilación forzada y ampliando los huecos de ventilación natural, retirar las bandejas colocadas bajo las goteras y sanear las zonas afectadas por la humedad, subsanar los daños en elementos constructivos con desconches, fisuras y oxidación, retirar la nueva capa de pavimento, devolviendo las nuevas pendientes de desagüe a su estado original, y sustituir las láminas impermeables degradadas por una nueva capa impermeable autoprotegida.